Цією статтею ми спробуємо розібратися які чинники впливають на ціноутворення заміської нерухомості і коли вартість обгрунтована, а коли завищена. На що може вплинути власник, щоб підвищити привабливість і ціну свого об’єкта?
А для покупців ці тези будуть цікаві тим, на що варто звернути увагу, поторгуватися для отримання кращих умов?
Що впливає на вартість заміських будинків і ділянок?
Історично в Росії, і зокрема в Московській області, ще з часів правління монархів, склалися перекоси в вартості землі – найбільш наближені до міст коштували дорого і там, як правило, будувалися приватні садиби, палаци і розбивалися парки, а ті території, що розташовувалися далеко і були в напівзанедбаному стані – віддавали дрібним поміщикам і селянам.
У XXI столітті вже немає монархів, князів і палаців … Але землі в найближчому Підмосков’ї цінуються не менше, ніж раніше – вартість сотки землі настільки висока, що тут розмістилися в основній своїй масі тільки елітні селища. Цей тренд доповнився ще й тим, що сучасні люди стали цінувати свій час і готові платити більше за можливість швидко дістатися до міста, минаючи нескінченні пробки.
Так що перший (і найголовніший) фактор, що визначає вартість будинку або ділянки в Московській області – це близькість до Москви.
Розглянемо, які ще показники відображаються в ціні заміської нерухомості. Експерти розділяють додатково три рівня факторів, що впливають на вартість котеджів і ділянок в Росії: регіональні, місцеві та пов’язані з безпосереднього оточення.
Регіональні фактори
Вони носять загальний характер, не мають прихильності до конкретного місця розташування і діляться на 4 групи:
1. Соціальні – стиль і якість життя населення в цілому, тенденції зміни демографічної ситуації, культурно-освітнього розвитку людей і рівня злочинності. Сюди також входять базові потреби громадян в об’єктах нерухомості.
2. Матеріальні – взаємопов’язані з природою. Категорія включає екологічну обстановку місцевості: клімат, ландшафт, якість грунту, топографічні показники і сейсмічна активність.
3. Економічні – загальний стан економіки в світі, окремо по державі і в регіонах. У цю категорію включають обставини попиту і пропозиції, залежність від змін курсу іноземних валют (долар, євро). Фактори потреби складаються з платоспроможності населення, середньої кількості доходів, доступності кредитів і рівня процентних ставок по ним і т. Д.
4. Адміністративні – рівень безпеки та політичної стабільності в країні, особливості фінансової і податкової політики влади, реальність надання пільг незахищеним верствам населення. До адміністративної групи також відносять роботу муніципальних служб, що відповідають за якість доріг, інженерних комунікацій і державних установ, благоустрій населених пунктів. Присутність і рівень розвитку законодавчої бази прямим чином впливають на те, скільки коштує нерухомість за містом.
Всі пункти, крім матеріальних, можуть бути змінені або врегульовані на державному рівні. Часто паралельно з внесенням змін до законодавчої бази (зниження оподаткування, надання субсидій на оплату комунальних послуг) відразу зростає цінність заміського житла.
Місцеві фактори
На місцевому рівні цінність нерухомого майна визначають локальні особливості в масштабі районів, міст і їх округів. Цей фактор враховується в першу чергу при оцінці селищ, в яких планується придбання нерухомості. Сюди входять:
- місцезнаходження селища по відношенню до розвинених населеним пунктам, природних благ (лісі, річках, водоймах і т. П.);
- близькість до магістралей, транспортних розв’язок, зупинок автобусного, водного і ж / д транспорту;
- наявність поблизу елементів інфраструктури:школи, дитячі садочки, поліклініки, торгові центри і т.п.
Також враховуються наявність і стан інженерних комунікацій, присутність пам’яток, об’єктів історико-культурної спадщини поблизу, парків, заповідних лісів і водойм.
Бувають і особливі випадки: в сегментах бізнес і еліт часто буває, що покупці готові платити більш високу ціну за так зване «соціальне оточення», щоб жити по сусідству з будинками відомих людей.
Фактори безпосереднього оточення
Найбільш чутливі чинники зростання або зниження вартості об’єкта нерухомості пов’язані з їх індивідуальними характеристиками і безпосереднім оточенням. Сюди входять два підпункти – фізичний і архітектурно-будівельний.
До фізичних параметрів належать:
1. Матеріал, з якого побудований будинок і інші властивості конструкції (площа, форма, розміри кімнат), рік введення будівлі в експлуатацію або реконструкції;
2. Поточний стан будівлі, необхідність ремонту;
3. Наявність всіх зручностей і підключених комунікацій;
4. Функціональна придатність – з якою метою може експлуатуватися житло (постійне проживання, дача);
5. Благоустрій присадибної ділянки та загальне облаштування двору (наприклад, тротуарні доріжки, тераса, альтанка або дитячий майданчик), присутність композицій ландшафтного дизайну.
Архітектурно-будівельні критерії
Сюдя входять витрати, понесені на будівництво, стиль і планування конструкції, архітектурні особливості, сума витрат на утримання будинку. З цих причин індивідуальні проекти цінніші, ніж типові.
Вплив екологічної ситуації на динаміку попиту
Сучасні люди все частіше стурбовані про своє здоров’я і близьких людей, тому розглядаючи варіанти для постійного проживання за містом (ПМЖ) віддають перевагу районам з низьким ступенем забруднення повітря.
Згідно з даними екологів, найбільш сприятливими напрямками в Московській області є:
- Захід (Новоризьке, Рубльовському, Мінське шосе);
- Північний Захід (Ленінградське, Пятницкое, Волоколамськоє ш.);
- Північ (Рогачевское, Дмитрівське ш.);
- Південний захід (Київське та Калузьке ш.).
До особливо чистих територій також відносять: Можайський, Рузський, Шаховский і Лятошинський райони. Не менш чисте повітря, за твердженням екологів, на просторах Істрінського і Волоколамського районів.
Досить придатними для цілорічного і сезонного проживання були визначені Наро-Фомінський, Одинцовский, Солнєчногорський і Дмитровський р-ни.
Залежність цін від сезону
Цікавий факт – середні ціни угод купівлі-продажу будинків і ділянок істотно розрізняються за порами року – взимку вони коштують дешевше, а навесні і влітку дорожчають. Поясненням цього може бути кілька причин:
1. Заміська нерухомість найбільш приваблива в теплу пору року: коли все цвіте, дерева потопають у зелені, річки позбавляються від льоду. Все в яскравих фарбах: немає весняно-осінньої сірості і бруду. Не дивно, що більшість забудовників роблять упор на продажу своїх селищ саме навесні і влітку – коли «товар виглядає максимально ефектно».
2. Взимку до деяких селищ на звичайному автомобілі буває просто не проїхати (та часом і не пройти), все в заметах, ділянки і території толком не розгледіти: покупці побоюються брати «кота в мішку».
3. Чи не кожен населений пункт, зокрема – окрему ділянку – має якісний під’їзд, грунтове покриття перетворюється в болото, а вузькі дороги замітає снігом. Це унеможливлює огляд володінь.
4. У період з квітня до вересня-жовтня можна об’єктивно оцінити доглянутість майданчика.
5. Фінансові обмеження – деякі експерти пов’язують втрату інтересу до продаваним проектам в передмістях через зростання витрат середньостатистичного громадянина в осінньо-зимовий період. Це пов’язано з потребою оплачувати опалення, тимчасове подорожчання продуктів харчування.
Сезонна цінова динаміка великим чином стосується продажів будинків від власників, якими є фізичні особи. В останні роки забудовники знижують вартість готових до експлуатації об’єктів в котеджних селищах незалежно від місяця.
Способи підвищити ціну на об’єкт нерухомості
Відмінні властивості, які «створюють» цінність конкретно взятого проекту, діляться на:
- постійні (регулярні): до них відноситься місцевість (район, селище) і тип будови – дача, котедж, таунхаус і т. П .;
- умовно-постійні: це ті, які вже не може змінити власник:
– Матеріали, з яких побудовано будівлю;
– Архітектура і зовнішня обробка;
– Поверховість будівлі (за рідкісними випадками це реально змінити при наявності спеціального дозволу);
– Присутність основних (світло, газ, вода і каналізація) комунікацій. - умовно-змінні: відносяться до критеріїв комфорту, які легко можуть бути модифіковані власником:
– Внутрішнє оздоблення та матеріали стін, підлог, стель;
– Стан віконних і дверних прорізів;
– Меблі та предмети інтер’єру;
– Стан ділянки, наявність газонів, дерев, квітників, ландшафтний дизайн;
– Додаткові споруди на ділянці: альтанка, лазня, сауна, гараж, басейн, гостьовий будиночок і т. П .;
Таким чином, можна зробити висновок, що на конкурентному ринку, власник заміського будинку може вплинути на ціну лише в рамках додаткового облаштування будинку і ділянки. І це виглядає логічно, так будинок з дерева неможливо перетворити в цегляний, а центральною каналізацією не придбати, якщо її немає в селищі, та й водойма з лісом, при всьому бажанні, ніяк «Не посунути» ближче до своєї землі.
Відповідно для підвищення привабливості своєї пропозиції власникам варто зробити упор на поточний стан котеджу, його якість обробки і благоустрій ділянки.
